Tại hội thảo do Tổng hội Xây dựng VN cùng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị tổ chức tại Hà Nội ngày 29-10 xuất hiện những điểm sáng trong hiến kế gỡ bế tắc cho chính sách dân sinh bức xúc này.

Chỉ còn lại người nghèo

TS Phạm Sỹ Liêm - viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị - nhận định trải qua 10 năm (từ Luật nhà ở 2005) với nhiều điều kiện ưu đãi tối đa nhưng đến nay chính sách tái thiết chung cư cũ hầu như vẫn giẫm chân tại chỗ.

Còn kỹ sư Trần Ngọc Hùng, chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho biết hầu hết chung cư hiện nay có niên hạn sử dụng từ trên 20 đến hơn 40 năm, nhiều khối nhà bị hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa an toàn của cư dân.

Số người có điều kiện kinh tế khá hơn đã rời khỏi chung cư cũ, còn lại những người “cực chẳng đã” chỉ vì không có tiền mới bám trụ.

Do đó, ông Hùng cho rằng Nhà nước phải định nghĩa lại cư dân chung cư cũ chính là “người nghèo, người thu nhập thấp”. Từ đó mới có những chính sách sát sườn và hiệu quả.

“Phải tiến hành cuộc điều tra tổng thể liên quan tới số dân, tuổi tác, hoàn cảnh kinh tế, diện tích, nguyện vọng của cư dân và đặc biệt là đặc thù sinh sống của khu dân cư..., từ đó lập quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết từng khu, phân loại khu vực cải tạo nào được, không được tăng chiều cao, mật độ dân số để có chính sách phù hợp” - ông Hùng chỉ rõ.

Bàn tay của Nhà nước

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ hiện nay chỉ có cách tháo gỡ, hóa giải hai bài toán đầy mâu thuẫn.

Thứ nhất là việc các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà đầu tư vào đây vì lợi nhuận ít lại gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng chung cư cũ.

Thứ hai là cộng đồng chung cư ít đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức bồi thường và phương thức tái định cư.

Ông Liêm đề xuất trong chính sách cải tạo chung cư cũ, chính quyền đô thị chỉ nên đóng vai trò chỉ đạo, hướng dẫn, còn doanh nghiệp tham gia một số phần của dự án với điều kiện đảm bảo lợi nhuận cho họ. Còn lại nên giao cho cộng đồng cư dân làm chủ.

Cùng quan điểm nói trên, kỹ sư Trần Ngọc Hùng cho rằng đa số cư dân ở chung cư cũ đều không mấy khá giả, nguồn thu nhập không đáng kể do đó Nhà nước cần có một quan niệm mới xem bà con như đối tượng cần được chính sách hỗ trợ tương tự chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cụ thể, ông Hùng đề xuất cần ban hành chính sách người dân ở chung cư cũ được vay vốn ưu đãi 15-20 năm lãi suất thấp đi kèm các điều kiện ưu đãi như nhà ở xã hội.

Tài sản thế chấp được bảo lãnh bằng nhà ở hình thành trong tương lai sau khi cải tạo chung cư cũ. Thậm chí kể cả cho vay ưu đãi nguồn vốn để người dân tạm cư.

“Chủ trương xã hội hóa hiện nay triển khai chưa được nhiều, chỉ một vài dự án mặt phố, vị trí đắc địa và cho chiều cao tăng gấp đôi, còn lại các doanh nghiệp chưa thật sự mặn mà” - ông Hùng chỉ rõ.

Để tháo gỡ nút thắt này, ông Hùng cho rằng Nhà nước cần phân định rõ ràng ngay từ đầu triển khai các dự án. Ngoại trừ diện tích bán lại cho cư dân cũ (với chính sách vay vốn ưu đãi), Nhà nước sẽ sở hữu toàn bộ diện tích tăng thêm, thu lợi tức từ đó để thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho người dân.

Còn các doanh nghiệp sẽ không được làm “chủ đầu tư” như hiện nay mà chỉ cho tham gia đấu thầu xây dựng (tương tự công trình có vốn nhà nước).

Đề cập về giải pháp tháo gỡ, ông Trần Trọng Ninh - phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho rằng cải tạo chung cư cũ cần chia ra hai trường hợp.

Trường hợp những nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng và nhà chung cư khác được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại thì doanh nghiệp đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng cư dân để làm lại.

Trường hợp chung cư xuống cấp nghiêm trọng hoặc không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu mà cư dân không chấp hành chủ trương phá dỡ, Nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư cải tạo bằng vốn nhà nước hoặc hình thức xây dựng - chuyển giao.