Tôi đã đứng chủ sở hữu một căn nhà, nay cách tính thuế vượt hạn mức quá cao. Vậy nếu tôi để cho một người khác đứng tên và xin chuyển quyền sử dụng đất, sau khi hoàn thành lại sang nhượng cho tôi, như vậy thì cách tính thuế ra sao? Hai cách trên cách nào có lợi cho người mua?

(luanluu1970@...)

- Trả lời:

Thứ nhất, bạn phải xác định xem thửa đất mà bạn muốn mua có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hay không. Vì theo quy định tại Khoản 1, Điều 36 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, nếu mảnh đất bạn định nhận chuyển nhượng được chuyển đổi mục đích và bạn thì đang đứng tên quyền sử dụng một mảnh đất khác thì theo quy định tại tiểu mục 1.5.2, Điều 1 Thông tư 93/2011/TT-BTC sửa đổi bổ sung thông tư số 117/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang sử dụng không phải đất ở sang đất ở như sau:

“Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, chi cục thuế căn cứ giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích mới và tiền sử dụng đất theo mục đích trước khi chuyển mục đích cũng được xác định theo hệ số điều chỉnh tương ứng với từng loại đất.

Việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm này chỉ được tính cho một thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức”.

Như vậy, về nguyên tắc tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất là căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định số tiền chênh lệch do chuyển đổi. Do đó, bạn phải liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất để tìm hiểu rõ hơn về cách tính thuế nếu được chuyển đổi.

Về câu hỏi thứ 2: Do bạn không nói rõ nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì diện tích đất vượt hạn mức là bao nhiêu nên tôi đưa ra công thức để tính tiền thuế chuyển đổi do vượt hạn mức để bạn có cơ sở so sánh như sau:

Tuy nhiên, khi bạn đi bằng cách “không chính thống” với mục đích tránh phần thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức sử dụng thì đến khi người đó sang nhượng lại cho bạn bằng hợp đồng tặng cho thì bạn sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo biểu thuế toàn phần với thuế suất 10%.

Như vậy, nếu làm cách này về cơ bản sẽ giảm được một phần thuế vượt hạn mức do chuyển đổi nhưng sẽ kéo dài về thời gian và rắc rối về thủ tục hơn (vì nhiều giai đoạn hơn) và đặc biệt là không an toàn về mặt luật pháp vì có thể sẽ xảy ra tranh chấp giữa bạn và người đứng tên hộ. Do đó, bạn phải cân nhắc kỹ càng thiệt hơn để có hướng đi đúng đắn.

Trân trọng,