Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã đề xuất như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ về một số nội dung tại dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023 đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến.

Theo các chuyên gia, cần cân nhắc khi lập "hàng rào" chính sách nhưng lại khó kiểm soát khâu thực thi khi chưa đồng bộ cơ sở dữ liệu mua bán BĐS.

Việc thành lập hay không thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS nên để chủ sở hữu quyết định. Điều quan trọng nhất là phải quản lý, thống kê được chính xác các thông tin liên quan đến giao dịch để phục vụ công tác quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS và thu đúng, thu đủ các khoản thuế.

Đại biểu PHẠM VĂN THỊNH (ủy viên Ủy ban Kinh tế)

Chỉ tính số lượng bán, cho thuê là chưa ổn

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại biểu Phạm Văn Thịnh, ủy viên Ủy ban Kinh tế, cho rằng việc xác định kinh doanh BĐS quy mô như thế nào là nhỏ, theo dự thảo đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, sẽ rất khó và thực sự không cần thiết.

"Khó là vì theo số lượng sản phẩm hay theo giá trị, vì số lượng có thể nhiều nhưng lại không có giá trị bằng một sản phẩm. Rồi đơn vị sản phẩm là lô, thửa đất, căn nhà, căn hộ sàn nhà, tòa nhà... hay thế nào đều khó", ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, việc thành lập hay không thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS nên để chủ sở hữu quyết định. Do đó, cần phải xem xét, rà soát kỹ đề xuất này để tránh vướng mắc, khó hiểu trong quá trình thực hiện.

"Điều quan trọng nhất, cái cần là phải quản lý, thống kê được chính xác các thông tin liên quan đến giao dịch để phục vụ công tác quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS và thu đúng, thu đủ các khoản thuế phát sinh", ông Thịnh đề nghị.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng với phương án định lượng số lượng mua bán mỗi năm 3-5 căn, trong đó có những căn "to đùng" nhưng vẫn là "quy mô nhỏ" thì chưa toàn diện.

Trong thực tế, có những người được thừa kế song không có nhu cầu ở, buộc phải bán lại căn biệt thự giá hàng trăm tỉ đồng hoặc chỉ cần mỗi năm bán 3 căn nhưng đó lại là 3 căn biệt thự với giá trị cao. Như vậy, quy định này trở nên khập khiễng, bởi việc định lượng trên là chưa ổn.

Còn theo ông Trần Khánh Quang - tổng giám đốc Công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa, cần quy định theo hướng có lộ trình để thực hiện, giảm dần số lượng các giao dịch theo các mốc thời gian, không nên quy định ngay từ đầu là 3-5 giao dịch trong giai đoạn đầu khi nhà đầu tư chưa có sự chuẩn bị.

"Có những sản phẩm BĐS có giá trị 1 tỉ đồng, song cũng có những sản phẩm có giá trị bằng 10, thậm chí bằng hàng trăm sản phẩm khác. Do đó, cần có lộ trình giảm dần số lượng giao dịch BĐS mỗi năm", ông Quang nói.

Cần kiểm soát thị trường bằng công cụ thuế

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, cũng cho rằng điều quan trọng nhất là phải có cơ chế đảm bảo các cá nhân kinh doanh đúng luật. Mua bán, chuyển nhượng rõ ràng công khai và đóng thuế đầy đủ.

Thậm chí có thể xem xét nghiên cứu tăng mức thuế đối với những trường hợp mua bán theo kiểu "lướt sóng", mua hôm nay bán ngày mai. Trong thực tế, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS.

"Một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại. Trong đó, nếu thời gian này diễn ra càng nhanh, thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thuế suất thấp hơn.

Ví dụ như tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán. Sau hai năm, mức thuế suất là 50% và sau ba năm là 25%", ông Đinh Trọng Thịnh nêu.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng với những người mua bán kiếm lời, cần kiểm soát bằng công cụ thuế BĐS mà Bộ Tài chính đang đề xuất xây dựng luật. Theo đó, những người bán BĐS ngay sau khi mua sẽ chịu mức thuế cao hơn những người mua để ở hoặc ở một thời gian mới bán.

"Với quy định này, những người mua sẽ cân nhắc, yếu tố "quy mô nhỏ", "không thường xuyên" sẽ được chi phối bởi luật khác cũng như các quy định về định danh điện tử, khiến người có nhiều nhà, người mua bán chuyển nhượng ngay sẽ chịu mức thuế cao hơn. Lúc đó người mua sẽ tự điều tiết hành vi của mình, từ đó giảm đầu cơ", ông Châu nói.

Trong khi đó, theo ông Võ Hồng Thắng - giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group, vấn đề quan trọng là việc quản lý dữ liệu để kiểm soát số lượng bán, cho thuê.

Trong thực tế, nếu không có dữ liệu để kiểm soát kỹ, người kinh doanh có thể lách luật, nhờ người đứng tên.

"Do đó, cần siết các quy định về quản lý môi giới như môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, mã số hành nghề, phải điền mã số vào các giao dịch để có cơ sở dữ liệu quản lý các giao dịch này...", ông Thắng đề xuất.

3 phương án xác định người kinh doanh BĐS quy mô nhỏ

Người kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 căn nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp.

Đây là một trong những phương án mà Bộ Xây dựng đề xuất tại dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Cụ thể, trong dự thảo nghị định, Bộ Xây dựng đề xuất ba phương án để xác định người kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.

* Phương án 1: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 căn nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư trong một năm (12 tháng).

Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5 - 10 công trình xây dựng hoặc 5 - 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng trong một năm (12 tháng).

* Phương án 2: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000 - 2.000m² đối với đất tại khu vực đô thị;

từ 3.000 - 5.000m² đất tại khu vực nông thôn; từ 1.000 - 2.000m² sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở và từ 3.000 - 5.000m² sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

* Phương án 3: Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ hai tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại khoản 3, điều 57 Luật Nhà ở 2023;

cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng.

Mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà mỗi năm

Đó là đề xuất của Bộ Xây dựng với người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm. Nếu vượt phải lập doanh nghiệp.