Bỏ khung, giá đất có loạn?

TTCT - Nghị quyết 18-NQ/TW nhận định "giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường" nên định hướng bỏ khung giá đất, các địa phương được tự do xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường để hạn chế những tiêu cực trong

Đất trên đường Đồng Khởi (Q.1, TP.HCM) có giá thị trường khoảng 1 tỉ đồng/m2 nhưng bảng giá đất chỉ có 162 triệu đồng/m2 (cao nhất trong khung giá đất). Ảnh: TỰ TRUNG

Giá đất tác động nhiều loại thuế

Từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013 đều có quy định bảng giá đất nhà nước ban hành tại các địa phương phải sát giá thị trường và ổn định trong vòng 5 năm. Thực tế, trong chu kỳ 5 năm của bảng giá đất này, giá thị trường bên ngoài biến động rất lớn.

Để "bù" vào phần biến động giá này, các địa phương thường ban hành thêm hệ số (K) để điều chỉnh giá. Hệ số cao thấp tùy theo khu vực, tuyến đường đó có tốc độ phát triển nhanh hay chậm.

Nhưng cho dù có thêm hệ số điều chỉnh, bảng giá đất ở các địa phương đều thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Điển hình như tại TP.HCM, giá thị trường 1m2 đất ở vài tuyến đường trung tâm TP như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ…có thể lên tới 1 tỉ đồng nhưng giá đất do UBND TP ban hành trong nhiều năm vẫn dừng lại ở mức 162 triệu đồng/m2, bằng khoảng 1/6 giá thị trường.

Ở các khu vực khác, giá đất nhà nước ban hành chỉ bằng 20-40% giá thị trường.

Theo quy định, bảng giá đất này sử dụng trong một số trường hợp cụ thể như thu tiền sử dụng đất (SDĐ) của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp Nhà nước giao đất hoặc chuyển mục đích SDĐ trong hạn mức; thu thuế SDĐ, tính phí và lệ phí trong quản lý SDĐ, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quá trình quản lý SDĐ; tính giá thuê đất…

Khi người dân được Nhà nước giao đất (cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ lần đầu) sẽ đóng 100% tiền SDĐ. Trường hợp chuyển mục đích SDĐ trong hạn mức đóng từ 50-100% tiền SDĐ (theo bảng giá đất quy định trừ cho giá đất trước khi chuyển mục đích).

Thuế SDĐ hằng năm và tiền thuê đất không qua đấu giá cũng được tính trên cơ sở bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Như vậy trong thực tế có hai loại giá đất: bảng giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Dù giá đất trên thị trường cao nhưng thực tế người dân đóng thuế khá thấp.

Việc điều chỉnh bảng giá đất nhà nước sát giá thị trường đã được nhiều chuyên gia, nhà quản lý đặt ra cách đây khoảng 15 năm, khi bảng giá đất quy định có độ chênh lệch lớn so với giá thị trường.

Tuy nhiên thời điểm này phần lớn nhà đất của người dân chưa được cấp giấy chủ quyền, nhu cầu chuyển mục đích SDĐ để tạo lập nhà ở của người dân còn lớn nên cơ quan chức năng cho rằng việc giữ bảng giá đất nhà nước thấp nhằm tạo điều kiện cho người dân tự tạo lập chỗ ở.

Bên cạnh đó, việc kìm giá đất ở mức thấp còn thu hút đầu tư, tránh để thị trường bất động sản phát triển quá nóng.

Tuy nhiên việc áp dụng cơ chế hai giá đất như lâu nay đã gây ra nhiều rắc rối. Như việc mua bán nhà đất, giữa hai bên tính theo giá thị trường nhưng khi đưa vào hợp đồng công chứng, tính thuế thì có thỏa thuận khác, theo mức giá thấp hơn để tính thuế thấp.

Để người mua bán không tùy tiện khai thuế quá thấp, cơ quan chức năng quy định lấy bảng giá đất quy định làm "mức giá sàn".

Nhiều hợp đồng giao dịch nhà đất trước đây diễn ra trót lọt khi áp dụng nguyên tắc này nhưng gần đây một số chi cục thuế không đồng ý với việc người bán khai "giá sàn" và buộc phải khai lại, giá cao hơn. Nếu không khai lại thì không được nộp thuế, không được sang tên cho bên mua… Rất nhiều hồ sơ bị ách tắc vì lý do này.

Liệu giá đất có bị đẩy lên cao?

Theo khung giá đất, đất nông nghiệp cao nhất là 300.000 đồng/m2. Trong ảnh: khu đất nông nghiệp thuộc dự án đường vành đai 3, huyện Nhà Bè. Ảnh: TỰ TRUNG

Hệ quả của cơ chế hai giá đất không những làm thất thu thuế mà còn gây ra nhiều hệ lụy về mặt quản lý đất đai, khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch.

Nhưng khi Nhà nước bỏ khung giá đất, các địa phương được "cởi trói", bảng giá đất quy định được xây dựng sát giá thị trường thì liệu giá đất có tiếp tục bị đẩy lên cao hơn?

Không ít ý kiến lo ngại, khi giá đất sát giá thị trường thì người dân làm thủ tục cấp giấy chủ quyền, người có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ từ các loại đất khác sang đất ở sẽ bị tác động nhiều nhất.

Ông Nguyễn Hồng Hải, giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM, phân tích về mặt lý thuyết, bảng giá đất nhà nước tăng hay giảm không ảnh hưởng nhiều đến giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường.

Tuy nhiên, với thị trường bất động sản chưa hoàn hảo như Việt Nam thì bảng giá đất nhà nước lại là nhân tố tác động đến tâm lý của nhà đầu tư.

Giá đất nhà nước tăng một đồng thì giá thị trường tăng thêm mấy lần do người môi giới nhà đất và những nhà đầu cơ lướt sóng, lợi dụng bảng giá đất mới để thổi giá, đánh vào tâm lý người đi mua đất.

Bài học này đã diễn ra tại TP.HCM những năm trước khi UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất mới có nhiều tuyến đường tăng gấp đôi so với giá cũ đã "châm ngòi" cho cơn sốt đất tại đây vào thời điểm đó. "Vì vậy, bảng giá đất nhà nước ban hành thực tế có tác động đến thị trường", ông Hải khẳng định.

Một thành viên Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM cho biết khi xây dựng bảng giá đất, các đơn vị liên quan đều có đánh giá tác động của nó đến kinh tế, xã hội, thị trường bất động sản… và cảnh báo các kịch bản có thể xảy ra của các phương án giá đất.

Nếu giá đất nhà nước tăng đột ngột thì giá thuê đất sẽ tăng, tức chi phí sản xuất tăng, khiến giá cả hàng hóa trên thị trường tăng theo, gây ra lạm phát. Như vậy, nếu xây dựng bảng giá đất mà mức giá tăng quá cao để bằng với giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến cả nền kinh tế chứ không riêng thị trường bất động sản.

"Tôi nghĩ các địa phương sẽ không tăng giá đất nhà nước ngay mà sẽ có lộ trình. Tăng đến bao nhiêu, kế hoạch tăng như thế nào thì phải nghiên cứu phản ứng của thị trường, nền kinh tế, hiệu ứng xã hội… của việc tăng giá đất", chuyên gia này nói. ■

Giảm thuế để khuyến khích khai giá thật

Theo TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, việc Chính phủ bỏ khung giá đất, các địa phương ban hành bảng giá đất sát giá thị trường thì sẽ không còn tình trạng khai giá giao dịch thấp để đóng thuế thấp như hiện nay.

Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 (TP.HCM), cho rằng khó có thể xây dựng bảng giá đất bằng với giá thị trường. Bởi từ khi cơ quan chức năng điều tra, thu thập dữ liệu để xây dựng bảng giá đất đến khi bảng giá được ban hành chính thức thì thị trường đã biến động và giá điều tra trước đó đã lạc hậu. Vì vậy bảng giá gọi là thị trường chỉ mang tính chất tương đối.

Để người dân khai giá thật khi giao dịch nhà đất, theo ông Thắng, cần phải có những giải pháp căn cơ, làm sao để người dân tự nguyện (hoặc bắt buộc) khai đúng giá giao dịch. Nhà nước phải áp dụng tổng hợp nhiều biện pháp mới tạo cho người dân thói quen này.

Trước hết, cần buộc tất cả những giao dịch nhà đất phải được thanh toán qua ngân hàng. Người dân tự khai thuế, nhưng cơ quan thuế có quyền điều tra hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra, nếu có chứng cứ việc người dân khai không đúng giá giao dịch thực tế và có hình thức chế tài phù hợp. Bên cạnh đó, các thông tin về giao dịch nhà đất cần công khai rộng rãi.

Ví dụ như chủ đầu tư phải khai giá bán nhà đất ở các dự án để cơ quan chức năng có thông tin về giá bán ban đầu. Thông tin này là cơ sở để điều tra giá giao dịch thật về sau. "Nếu chính quyền mạnh tay xử lý sẽ tạo thói quen và ý thức khai thuế đúng giá cho người dân", ông Thắng nói.

Tuy nhiên có ý kiến đề xuất nên xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường và cơ quan chức năng cần xem xét điều chỉnh tỉ lệ thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp.

Ví dụ tiền SDĐ chỉ thu từ 10-15% thay vì thu 100% và lệ phí trước bạ thu 0,1% thay cho mức 0,5% như hiện nay. "Khi mức thu phù hợp sẽ khuyến khích người dân mua bán công khai (thay vì sang tay với nhau) và khai giá thật", một chuyên gia nói.

Giám sát xây dựng và thực hiện bảng giá đất

Nghị quyết trung ương 18-NQ/TW nhận định cần có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...