Kế hoạch đầy tham vọng

Gói thỏa thuận xoay quanh việc Trung Quốc áp dụng một chính sách đã được thử nghiệm tại một thành phố lớn - yêu cầu các chính quyền địa phương mua nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản và chuyển đổi thành nhà ở xã hội với giá cả phải chăng.

Kế hoạch cũng bao gồm việc giảm lãi suất thế chấp và tỉ lệ tiền đặt cọc, và quan trọng hơn, là 300 tỉ NDT (41,5 tỉ USD) tiền mặt lãi suất thấp từ ngân hàng trung ương để tài trợ cho việc mua các bất động sản chưa bán được của nhà nước.

Ông Zhaopeng Xing, chiến lược gia cấp cao tại ANZ Research, cho biết: "Các nhà hoạch định chính sách nhận thức được tính cấp thiết của việc ngăn chặn một cuộc khủng hoảng bất động sản toàn diện. Kế hoạch giải cứu mới cho thấy quyết tâm xoay chuyển tình thế của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc".

Mặc dù tính cấp thiết được hoan nghênh, các chuyên gia cho rằng gói cứu trợ hiện tại có thể quá nhỏ về quy mô để đạt hiệu quả và có thể gặp vấn đề về nguồn vốn.

Theo Goldman Sachs, tổng giá trị của những ngôi nhà chưa bán được, các dự án dang dở và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc là khoảng 30.000 tỉ NDT (4.100 tỉ USD). 

Các nhà phân tích của Goldman cho biết trong một báo cáo nghiên cứu mới đây rằng để giảm nguồn cung nhà ở xuống mức được ghi nhận lần gần nhất vào năm 2018, năm bùng nổ của thị trường bất động sản, có thể cần hơn 7.000 tỉ NDT (967 tỉ USD) cho tất cả các thành phố. 

Con số đó gấp hơn 20 lần số tiền tài trợ được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương) công bố.

Mặc dù nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng nhanh hơn dự kiến vào đầu năm nay, nhưng đà tăng trưởng này đang bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực bất động sản trụ cột, vốn từng chiếm tới 30% hoạt động kinh tế.

Quy mô hạn chế

Bất chấp hàng loạt thông báo vào đầu tháng này, vẫn chưa rõ cách thức thực hiện việc mua bán nhà của Chính phủ Trung Quốc và cần bao nhiêu tiền để tài trợ cho kế hoạch đó. Quan trọng nhất, chưa rõ các chính quyền địa phương đang thiếu tiền có thể lấy tiền ở đâu để chi trả cho chương trình mua nhà này.

Bà Tao Ling, phó thống đốc PBoC, cho biết chương trình tái cho vay mới nhất có thể cung cấp 500 tỉ NDT (69 tỉ USD) giá trị các khoản vay ngân hàng, để hỗ trợ việc mua bán nhà của các địa phương.

Nhưng ngay cả con số này cũng ít hơn nhiều so với những gì cần thiết. Một số nhà phân tích ước tính cần hàng trăm tỉ USD để xóa bỏ tồn kho bất động sản của Trung Quốc, bao gồm hàng triệu ngôi nhà trống hoặc đang xây dang dở trên khắp cả nước.

Ông Ting Lu, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc tại Tập đoàn tài chính Nomura - người gọi lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là "vấn đề nan giải" - cho biết việc hoàn thành xây dựng các ngôi nhà đã được bán sẽ yêu cầu ít nhất 3.200 tỉ NDT (442 tỉ USD). Ông ước tính hiện tại có khoảng 20 triệu ngôi nhà đã bán trước nhưng vẫn chưa được xây dựng.

Tiền ở đâu?

Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị, nông thôn Trung Quốc cho biết chính quyền địa phương có thể đề xuất các doanh nghiệp nhà nước mua giúp một số căn nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản. 

Tuy nhiên, theo Phó thống đốc PBoC Tao Ling, các đơn vị phát hành trái phiếu chính quyền địa phương (LGFV) hiện đang gánh một khoản nợ “ẩn” khổng lồ, không được phép thực hiện các giao dịch mua. Điều đó khiến chính quyền địa phương có ít lựa chọn hơn trong việc tìm kiếm tiền mặt.

Các tỉnh thành của Trung Quốc đã phải gánh khoản nợ lên tới khoảng 15.000 tỉ USD, phần lớn trong số đó được "ẩn" và ngày càng chồng chất trong những năm gần đây để trang trải chi phí cho các dự án cơ sở hạ tầng và chi tiêu liên quan đến đại dịch.

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản đã làm trầm trọng thêm những khó khăn tài chính của các địa phương, vì doanh thu bán đất và nhà ở thường chiếm hơn 40% tổng doanh thu. Khủng hoảng nợ đã buộc nhiều thành phố của Trung Quốc phải cắt giảm mạnh chi tiêu.

Chỉ là bước khởi đầu

Các chuyên gia cho biết giải quyết tình trạng dư cung nhà chưa bán được chỉ là bước đầu tiên trong hành trình làm hồi sinh lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Nói cách khác, theo các nhà phân tích của Goldman Sachs, Trung Quốc cần giải quyết ba vấn đề quan trọng.

Bước đầu tiên liên quan đến việc cứu trợ các nhà phát triển bất động sản và giúp họ hoàn thiện những ngôi nhà đã bán nhưng chưa hoàn thiện. Điều này rất quan trọng để duy trì sự ổn định xã hội nói chung và ngăn chặn sự sụt giảm hơn nữa về doanh số bán nhà mới.

Bước thứ hai và thứ ba liên quan đến việc thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu sự suy giảm trong lĩnh vực xây dựng. Điều đó đòi hỏi các biện pháp chi tiết hơn để vực dậy niềm tin của người tiêu dùng và thúc đẩy giá nhà đất.

Điều đáng nói là môi trường bên ngoài đang ngày càng trở nên khó khăn. Chính phủ Mỹ đã quyết định tăng thuế đối với hàng loạt mặt hàng nhập khẩu từ Trung Quốc từ ngày 1-8 tới, và Liên minh châu Âu (EU) có thể sẽ thực hiện hành động tương tự. 

Cựu tổng thống Mỹ Donald Trump thậm chí còn dọa sẽ áp thuế 60% đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc nếu ông tái đắc cử.

Giới phân tích ước tính rằng mức thuế đề xuất của ông Trump có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc tới 0,9 điểm phần trăm.

Nhìn từ góc độ dài hạn, các chuyên gia cho rằng kế hoạch này có thể làm giảm nguy cơ Trung Quốc rơi vào “vòng xoáy giảm phát” như Nhật Bản. Bài học quan trọng được rút ra từ Nhật Bản, đó là các nhà hoạch định chính sách nên tránh hành động quá muộn. 

“Đây có thể là bước khởi đầu cho sự kết thúc của cuộc khủng hoảng lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc”, họ nói thêm.

Thị trường nhà ở Trung Quốc và nguy cơ điều chỉnh quá mức

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc vẫn chưa kết thúc, bất chấp doanh số bán nhà đã tăng trong năm ngoái.