Hiện thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang được xem là thị trường tiềm năng nhất khu vực Đông Nam Á với mức cam kết lợi nhuận 8% - 12%/ năm, cao hơn cả mức cam kết của các thị trường Bali, Phuket.

Giải mã nghịch lý

Hiện BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đang ở giai đoạn hấp dẫn bậc nhất trong khu vực. Cả hai yếu tố là mức lợi tức và thời gian chi trả đều cao hơn nhiều so với những nơi được xem là "thiên đường nghỉ dưỡng" như Bali (Indonesia) hay Phuket (Thái Lan).

Xét về quy mô thị trường cũng như giá BĐS nghỉ dưỡng ở một số điểm nổi tiếng Phuket, Bali và Sentosa Cove thì những nơi được xem là thiên đường du lịch Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc còn chưa bằng. Tuy nhiên, mức cam kết lợi nhuận của căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam lại cao vượt trội so với các thành phố trên liệu có hợp lý?

BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam sở hữu mức cam kết lợi nhuận cao hơn hẳn các nước trong khu vực

Bà Trần Nguyễn Minh Hải – Chuyên gia tài chính, đã tư vấn tài chính cho trên 16 dự án khách sạn 4-5 sao hàng đầu Đông Nam Á như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… cho rằng cam kết lợi nhuận của dự án là hàm số phụ thuộc vào nhiều biến số khác nhau như: lượng khách, giá phòng, công suất khai thác phòng, mức đầu tư ban đầu. Vì vậy, muốn đánh giá mức cam kết lợi nhuận nhà đầu tư đưa ra có khả thi hay không cần đánh giá và mổ xẻ một cách tổng thể các yếu tố trên. Còn nếu chỉ nhìn nhận trên yếu tố lượng khách sẽ tạo ra một cái nhìn chưa hoàn chỉnh và chính xác.

Thứ nhất, về khía cạnh mức cam kết lợi nhuận tại Việt Nam khá cao, theo bà Minh Hải, với phân khúc khách sạn 4-5 sao tại Việt Nam, việc đảm bảo mức lợi nhuận 8% - 12%/năm cho nhà đầu tư không khó. Chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40 - 45% là việc trả lợi nhuận ở mức 8% - 12% cho khách đã nằm trong tầm tay.

Thứ 2, về vấn đề mức cam kết lợi nhuận của căn hộ nghỉ dưỡng Việt Nam cao gấp rưỡi căn hộ nghỉ dưỡng tại Bali, Phuket, bà Hải cho rằng vấn đề đó hết sức bình thường. Theo bà các thị trường như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Bali, Phuket có giá phòng khối 4-5 sao tương đồng nhau, công suất phòng tương đồng nhau nên sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận tương tự nhau.

Tuy nhiên bất động sản tại Bali, Phuket đang cao gấp đôi, gấp ba bất động sản Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Nên không khó hiểu, khi căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam sở hữu tỷ suất sinh lời tốt hơn trong khu vực.

Không có mẫu số chung cho tất cả thị trường

Dự án tại Trần Phú, Nha Trang

Tuy nhiên, theo bà Hải– Mức cam kết lợi nhuận 8% - 12%/năm là mức cam kết lợi nhuận bình quân của thị trường, tuy nhiên không bao giờ có được một mẫu số chung giữa những dự án tại những khu vực địa lý và thương hiệu khác nhau, phân khúc khác nhau.

Thứ nhất, về khu vực địa lí, các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… là những địa phương có lượng khách du lịch lớn bậc nhất Việt Nam, hiện giá phòng cũng như công suất khai thác phòng phân khúc 4-5 sao của các địa phương này đều dẫn đầu cả nước, nhờ vậy tiềm năng khai thác bất động sản nghỉ dưỡng tại đây rất lớn, nên không khó hiểu khi trong thời gian qua thị trường căn hộ nghỉ dưỡng bùng nổ tại các địa phương này.

Thứ 2, tại cùng một địa phương, cùng các vị trí sát nhau thì lợi nhuận khai thác của các dự án cũng rất khác nhau. Vì công suất khai thác phòng tại khu du lịch có cao, khách lưu trú có dài ngày, chất lượng dịch vụ có tốt khiến du khách hài lòng tất cả đều phụ thuộc vào sự chuyên nghiệp của các đơn vị vận hành dự án, thương hiệu của chủ đầu tư dự án.

Cuối cùng, yếu tố quan trọng nhất quyết định đến tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư căn hộ là mức giá căn hộ: Một căn hộ sở hữu giá trị thực, không bị nâng khống giá trị để tham gia chương trình cam kết lợi nhuận sẽ cho hiệu quả bền vững trên thị trường. Khác với giai đoạn 2016 - 2017, nhà đầu tư thường bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận. Thì trong giai đoạn 2018, nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn khi đổ tiền vào những dự án sở hữu mức giá thực.

Dự án không chạy đua cam kết lợi nhuận đang rất hút khách trên thị trường có thể kể đến dự án Dragon Fairy tại 89 Trần Phú, Nha Trang. Dự án này gồm 162 phòng khách sạn và 425 căn hộ cao cấp tiêu chuẩn 4 sao cộng có mức giá khoảng trên dưới 36 triệu đồng/m2. Đây là một trong những dự án có mức giá hấp dẫn bậc nhất tại Nha Trang thời điểm hiện tại.

Thực tế mặc dù không tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận, nhưng dự án này vẫn rất hút khách. Trong đợt giới thiệu dự án tại TP.HCM mới đây, hơn 200 căn hộ tại dự án đã được đăng ký quyền mua. Đây là con số rất ấn tượng với thị trường.

Chị Thanh Huyền – Một nhà đầu tư căn hộ cho biết chị đăng ký nguyện vọng mua khi biết Dragon Fairy là dòng căn hộ hometel tiên phong trên thị trường. Dòng căn hộ mới lạ này rất minh bạch về pháp lý. Khách hàng khi sở hữu Dragon Fairy sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được đăng ký hộ khẩu chính thức - Đúng với hình thức nhà ở.

Hoặc nếu không sử dụng để ở, Dragon Fairy còn có thể được vận hành theo hình thức khách sạn kinh doanh dịch vụ lưu trú. Người mua được đứng tên chính thức, sở hữu vĩnh viễn, chủ động với tài sản mình có, không phụ thuộc, không thấp thỏm lo ngại về tài chính từ chủ đầu tư trong vấn đề chi trả lợi nhuận cam kết.

Ngoài Dragon Fairy, một số dự án khác tại Nha Trang cũng bắt đầu không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận để căn hộ trở về mức giá thực của nó.