![Bất động sản ách tắc vì thủ tục - Ảnh 1. Một dự án ở quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH](https://cdn.tuoitre.vn/thumb_w/730/471584752817336320/2023/2/17/qdbatdongsannovalandthegrandmanhattanquan19-read-only-16766006379331452277330.jpg)
Một dự án ở quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trước đó, tại hội nghị về tín dụng bất động sản (BĐS) ngày 8-2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho hay 70% vướng mắc của doanh nghiệp hiện nay là về thủ tục pháp lý và vướng mắc pháp lý với lĩnh vực BĐS hiện quá nhiều, các doanh nghiệp đã kêu ca nhiều năm qua nhưng đến nay vẫn chưa gỡ được.
Bán nhà phải chờ thủ tục
Hiện nay vướng mắc pháp lý liên quan đến việc triển khai các dự án BĐS tạm chia thành hai loại: vướng mắc các văn bản pháp luật của trung ương và địa phương (phải sửa đổi, bổ sung) và vướng thực thi pháp luật.
Cụ thể, ách tắc phổ biến đối với các dự án BĐS là dù đã hoàn thành phần móng, tầng hầm song còn vướng ở khâu xin thủ tục xác nhận đủ điều kiện được bán.
Loại vướng mắc này thường do dự án dù đủ điều kiện cấp giấy xác nhận được bán nhưng nguồn gốc chuyển nhượng đất trước đó liên quan đất công nên các cơ quan chức năng dừng lại rà soát hoặc trường hợp khác là do cơ quan thẩm quyền cho rằng doanh nghiệp chưa đóng hay mới chỉ đóng một phần tiền sử dụng đất.
Một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM cho biết doanh nghiệp này xây dựng dự án chung cư tại TP trong ba năm qua và đã hoàn thành phần móng, tầng hầm nhưng đang "tắc nghẽn" vì dự án có một phần đất có nguồn gốc từ đất công.
Theo doanh nghiệp này, khu đất làm dự án đã được chuyển nhượng nhiều năm, doanh nghiệp đã đóng hết tiền sử dụng đất với số tiền hàng trăm tỉ đồng và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kéo dài khiến chi phí phát triển dự án đội lên gấp bội, trong khi lãi vay hiện tăng cao.
Tương tự, Công ty TNHH Gotec Việt Nam cho hay việc cơ quan chức năng chậm cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện để bán, cho thuê mua với dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp của doanh nghiệp này ở quận 7 (TP.HCM) vì lý do rà soát liên quan đất công khiến doanh nghiệp gánh chịu thiệt hại nặng về doanh thu và chưa biết khi nào mới tháo được nút thắt này.
![Bất động sản ách tắc vì thủ tục - Ảnh 2. Nhiều dự án đầu tư bất động sản ở TP Thủ Đức (TP.HCM) gặp khó khăn phải tạm dừng thi công- Ảnh: QUANG ĐỊNH](https://cdn.tuoitre.vn/thumb_w/730/471584752817336320/2023/2/17/qdbatdongsananphu-ankhanhthuduc7-read-only-1676600637929724469399.jpg)
Nhiều dự án đầu tư bất động sản ở TP Thủ Đức (TP.HCM) gặp khó khăn phải tạm dừng thi công- Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trần ai nộp tiền sử dụng đất
Đây cũng là một vướng mắc khá phổ biến. Tại TP.HCM, hàng trăm dự án, trong đó có nhiều dự án căn hộ đã xây dựng, bàn giao nhà cho khách hàng nhiều năm nay nhưng chưa đóng được tiền sử dụng đất (toàn bộ hoặc phần bổ sung), kéo theo việc cấp sổ hồng cho khách hàng bị đình trệ.
Từ đó, doanh nghiệp cũng không thu được khoản tiền còn lại mà khách hàng phải đóng khi được giao sổ.
Chẳng hạn một dự án chung cư tại quận Phú Nhuận đã tạm nộp tiền sử dụng đất trên 200 tỉ đồng, cư dân vào sinh sống cách đây ba năm nhưng các thủ tục dự án bao gồm các thủ tục phê duyệt phương án tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận vẫn chưa hoàn tất.
Tương tự nhiều dự án khác tại quận Phú Nhuận, Tân Bình, TP Thủ Đức, quận 4... cũng gặp tình cảnh này khi đã tạm nộp hàng trăm tỉ đồng tiền sử dụng đất nhưng sau nhiều năm vẫn chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung.
Thậm chí có dự án chung cư cao tầng tại TP.HCM đã đưa vào sử dụng từ 2012 nhưng sau 10 năm vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết hiện có khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất... đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất thị trường.
Theo bộ này, vướng mắc về xác định giá đất thị trường chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.
"Cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm, gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường. Nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai", Bộ Xây dựng đánh giá.
![Bất động sản ách tắc vì thủ tục - Ảnh 3. Bất động sản ách tắc vì thủ tục - Ảnh 3.](https://cdn.tuoitre.vn/thumb_w/730/471584752817336320/2023/2/17/3-2-1676600637915623714604.jpg)
Vướng đất công xen cài dự án
Cùng với đó, việc xử lý phần đất công (đất kênh rạch, đất công cộng...) xen cài trong dự án cũng đang vướng về việc thực thi quy định khiến hàng loạt dự án "đắp chiếu".
Tính riêng TP.HCM có hàng trăm dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công xen cài, dù tỉ lệ đất này chỉ chiếm trên dưới 10% diện tích toàn dự án.
Tuy nghị định 148 năm 2020 (sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai) đã mở hướng cho phép UBND cấp có thẩm quyền được quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trường hợp diện tích đất công đủ điều kiện tách thành dự án độc lập) hoặc giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án.
Tuy nhiên, đến nay việc triển khai chi tiết hướng dẫn nghị định 148 chưa được thực hiện khiến các dự án "trùm mền".
Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp cũng đang mỏi mòn chờ được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Trong đó, nhiều dự án đã được chấp thuận đầu tư trước đây nhưng giờ phải thực hiện lại chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo hướng dẫn của Sở Kế hoạch và Đầu tư.
Tất nhiên, các chính sách có sự thay đổi so với thời điểm trước nên việc làm thủ tục bị ách tắc.
Vướng mắc này khiến các doanh nghiệp đã bỏ số tiền lớn ra bồi thường đất gặp rất nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác, cũng như chịu gánh nặng vì chôn số vốn đã sử dụng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo lập quỹ đất dự án.
Chẳng hạn, chủ đầu tư một dự án ở TP Thủ Đức cho hay đã bồi thường, giải phóng toàn bộ mặt bằng để làm dự án chung cư. Các chỉ tiêu xây dựng xin dự án phù hợp với quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 đã được phê duyệt.
Tuy nhiên từ ngày nộp hồ sơ đến nay đã hơn hai năm, công ty chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư và các cơ quan liên quan cũng chưa trả lời kết quả với doanh nghiệp.
Đề xuất cho doanh nghiệp thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác
Đó là đề xuất của Bộ Tài chính trong dự thảo nghị định sửa đổi nghị định 65 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ nhằm tháo gỡ khó khăn trước mắt về thanh khoản của nền kinh tế, nhất là các doanh nghiệp bất động sản.
Đề xuất này được xây dựng trên cơ sở tổng hợp ý kiến tham gia của các bộ, ngành, các chuyên gia và ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, căn cứ theo Bộ luật dân sự năm 2015 và các quy định liên quan.
Nguyên tắc thanh toán là phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận. Doanh nghiệp phải có trách nhiệm công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Đồng thời, trong dự thảo cũng đề xuất Chính phủ quy định các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ thì được đàm phán để kéo dài kỳ hạn tối đa là hai năm. Trường hợp đàm phán thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu mà nhà đầu tư không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu.
L.THANH
* Luật sư Lê Hồng Nguyên (trưởng cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM):
Cơ quan lập pháp cần vào cuộc cùng tháo gỡ
![](https://cdn.tuoitre.vn/thumb_w/730/471584752817336320/2023/2/17/ls-le-hong-nguyen-read-only-167660063792520543405.jpg)
Vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án bất động sản cần chia ra hai loại để phân định trách nhiệm giải quyết: vướng mắc về quy định pháp luật và vướng mắc do nhận thức cơ quan thực thi pháp luật.
Đối với những vướng mắc do quá trình thực thi, rõ ràng trách nhiệm thuộc về các bộ, ngành, UBND cấp có thẩm quyền trong việc rà soát, nhận diện và chỉ đạo quyết liệt các cơ quan chức năng giải quyết, gỡ vướng cho doanh nghiệp.
Còn đối với những vướng mắc do quy định pháp luật chưa có, chưa thống nhất, chồng chéo... luật và các văn bản dưới luật có rồi nhưng khi thực thi lại không có sự thống nhất giữa các luật liên quan.
Đối với những vướng mắc về luật, các cơ quan hành pháp cũng không đủ thẩm quyền để tháo gỡ ngay được.
Để tháo gỡ những vướng mắc này, Chính phủ cần chỉ đạo tổng rà soát, tổng hợp lại tình trạng pháp lý của các vướng mắc. Từ đó các tổ công tác sớm kiến nghị Chính phủ đề nghị với Quốc hội nhanh chóng tiến hành sửa đổi, bổ sung các luật liên quan nhằm tạo hành lang pháp lý thống nhất, thông thoáng tháo gỡ cho doanh nghiệp.
Sốt ruột vì dự án khủng bỏ hoang
![Hiện nay nhiều dự án bất động sản gặp khó cần có giải pháp đột phá để khơi thông bế tắc. Trong ảnh: dự án bất động sản ở huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG](https://cdn.tuoitre.vn/thumb_w/730/471584752817336320/2023/2/17/bds-nhabe-03-read-only-16766006379201025586646.jpg)
Hiện nay nhiều dự án bất động sản gặp khó cần có giải pháp đột phá để khơi thông bế tắc. Trong ảnh: dự án bất động sản ở huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Thời gian qua đã có nhiều tổ công tác về kiểm tra, rà soát, giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và một số tỉnh, TP.
Những sai phạm được chỉ ra đã khiến dư luận đồng tình nhưng ai cũng sốt ruột là sau đó, hướng giải quyết vấn đề này như thế nào.
Ví dụ như tại Đà Nẵng, có hàng loạt dự án khủng đang bỏ hoang giữa chừng, chính quyền TP, chủ đầu tư và người dân kêu cứu khắp nơi nhưng chưa được tháo gỡ.
Thực tế những sai phạm đất đai là do thế hệ lãnh đạo cũ để lại (trong đó có những cách làm vượt rào), các thế hệ lãnh đạo này hầu hết đã vướng vòng lao lý hoặc qua đời. Tuy nhiên hậu quả để lại hôm nay là rất nhiều doanh nghiệp bị oan.
Tất nhiên dư luận đồng tình việc tháo gỡ nhưng không để gây thất thoát ngân sách nhà nước và vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích doanh nghiệp và cộng đồng.
Chẳng hạn, dự án khu đô thị quốc tế Đa Phước (29ha), đã xây dựng nhiều năm nhưng "đứng bánh" do liên quan đến vụ án Vũ "nhôm". Dự án này chủ đầu tư mua lại thứ cấp, không liên quan gì đến Vũ "nhôm" nhưng bản án xét xử quy kết mang tính chất hồi tố nên doanh nghiệp điêu đứng.
Bản án phán quyết thu hồi dự án, nhưng lãnh đạo Đà Nẵng và cơ quan thi hành án cho rằng bản án không thực tế, không thể thi hành được, còn doanh nghiệp và dân kêu cứu đã nhiều năm.
Ở Đà Nẵng còn có dự án tỉ đô là The Sunrise Bay của Công ty TNHH The Sunrise Bay, đây là dự án chủ đầu tư mua lại nhưng cũng bị Thanh tra Chính phủ quy kết sai phạm, nhưng sai phạm là do chủ đầu tư trước.
Ngoài hai dự án lớn trên thì ở Đà Nẵng có hàng trăm khu đất lớn khác của các nhà đầu tư cũng rơi vào cảnh tương tự.
Kết luận, Thanh tra Chính phủ yêu cầu nộp thêm tiền sử dụng đất. Nhưng thực tế chủ đầu tư hiện tại không được hưởng gì từ các chính sách ưu đãi trước kia, họ không phải là đối tượng phải nộp. Các dự án này đang bị "đứng bánh", doanh nghiệp kêu cứu thì TP lại chỉ ra Thanh tra Chính phủ.
H.KHÁ - T.LONG
Có cam kết rồi vẫn lo khi đối chiếu thực tế
Trước khi hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững tổ chức ngày 17-2, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cũng đã chủ trì một cuộc họp nghe báo cáo về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại một số dự án bất động sản theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Trong đó, những nỗ lực và cam kết mạnh mẽ của UBND TP, các sở, ngành tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của UBND TP đã được nêu ra.
Tuy vậy, nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ lo lắng về tiến độ thực thi chỉ đạo và kết quả tháo gỡ. Theo tâm tư của một số doanh nghiệp, lâu nay, sau nhiều cuộc họp, lãnh đạo cả trung ương và địa phương rất lắng nghe, tiếp thu và chỉ đạo các cơ quan thẩm quyền liên quan giải quyết, nhưng kết quả tháo gỡ sau đó rất ì ạch.
Cùng với đó, khi vào giải quyết từng vướng mắc, việc phân tích vướng cơ chế hay vướng việc thực thi cũng gian truân. Chưa kể, việc phân định thẩm quyền thuộc trung ương hay địa phương, thuộc sở này hay sở kia... lâu nay vẫn được tranh cãi, đùn đẩy và kéo dài.
Các doanh nghiệp cho rằng nếu vẫn "phong cách" xử lý, giải quyết ì ạch, đùn đẩy, kém quyết liệt như trước nay, họ lo sẽ chuyển từ "chết lâm sàng" sang "chết hẳn" mà không kịp chứng kiến "đứa con" (dự án) được ra đời, hoàn thành.
Có thể nói mọi vướng mắc gần như đã được nhận diện đủ, giờ chỉ cần cơ quan chức năng từ trung ương đến địa phương quyết liệt, thực tâm và dứt điểm giải quyết.
T.LONG
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận