Luật Đất đai cho phép UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương điều chỉnh bảng giá đất sau ngày 1-8-2024 trong trường hợp cần thiết.

Giá đất cũ cao nhất 162 triệu đồng/m², giá dự kiến cao nhất 810 triệu đồng/m²

Tại TP.HCM, bảng giá đất đang áp dụng (theo quyết định 02 năm 2020 của UBND TP) xây dựng theo Luật Đất đai năm 2013, bị hạn chế bởi khung giá đất chung của Nhà nước, giá đất ở cao nhất tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi là 162 triệu đồng/m².

Trong khi trên các trang thông tin bất động sản, nhiều nhà ở mặt tiền đường Lê Lợi, Đồng Khởi rao bán với giá 1,2 - 1,8 tỉ đồng/m², cá biệt có nhà ở đường Lê Lợi gần chợ Bến Thành rao giá 2,4 tỉ đồng/m². 

"Các môi giới cho biết giá giao dịch thành thấp hơn 5 - 10% so với giá rao bán. Điều này cho thấy bảng giá đất hiện hành quá thấp so với giá thị trường", một chuyên viên của Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM nhận định.

Nhiều năm qua, UBND TP ban hành hệ số sử dụng đất hằng năm làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất cho những trường hợp chuyển mục đích đất ngoài hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân và trường hợp giao đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng cho tổ chức. 

Thực tế người dân phải đóng tiền sử dụng đất gấp 2,5 lần bảng giá đất (hệ số điều chỉnh bằng 2,5) cho diện tích đất ngoài hạn mức đất ở khi được công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích. 

Ví dụ nếu giá đất quy định là 10 triệu đồng/m² thì người dân chuyển mục đích sử dụng đất diện tích ngoài hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất mức 25 triệu đồng/m².

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trình UBND TP dự thảo bảng giá đất để áp dụng sau ngày 1-8-2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực). 

Giá đất mới tăng 10-30 lần, thậm chí có nơi tăng đến 50 lần so với bảng giá đất hiện tại, giá đất ở cao nhất 810 triệu đồng/m². 

Tuy vậy theo Sở Tài nguyên và Môi trường, giá đất mà sở trình UBND TP bằng khoảng 70% giá thị trường hiện tại.

Đóng tiền sử dụng đất bằng 20-70% bảng giá đất

Cùng với việc bỏ khung giá đất, yêu cầu các tỉnh, thành xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường thì quy định về đóng tiền sử dụng đất của Nhà nước cũng có những điều chỉnh phù hợp. 

Theo dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Bộ Tài chính trình Chính phủ thì toàn bộ đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 (thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) có các giấy tờ hợp lệ đều được cấp giấy chứng nhận và không đóng tiền sử dụng đất.

Nếu đất sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 mà người sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ sẽ được cấp giấy chứng nhận không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức, phần đất ngoài hạn mức đóng tiền sử dụng đất bằng 40% bảng giá đất ở.

Nếu thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì hạn mức đất ở được tính là tổng hạn mức của các hộ gia đình.

Tương tự với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ thì phải đóng tiền sử dụng đất từ 20-40% bảng giá quy định cho phần đất trong hạn mức

Đóng tiền sử dụng đất 20-70% cho đất ngoài hạn mức, tùy thời điểm bắt đầu sử dụng.

Nếu người dân sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 mà có các loại giấy tờ hợp lệ thì sẽ được cấp giấy chứng nhận 100% diện tích đất mà không phải đóng tiền sử dụng đất.

Đối với đất không có các loại giấy tờ hợp lệ thì phần đất trong hạn mức không đóng tiền sử dụng đất.

Với phần đất ngoài hạn mức, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đóng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của từng lô đất (gấp 2,5 lần bảng giá đất quy định).

Người dân sử dụng đất ổn định từ ngày 15-10-1993 đến ngày 1-7-2004, không có các giấy tờ hợp lệ thì theo quy định hiện hành, phần đất trong hạn mức phải đóng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất Nhà nước ban hành

Phần đất ngoài hạn mức phải đóng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (gấp 2,5 lần bảng giá đất ban hành).

Còn theo quy định mới, đất không có các giấy tờ hợp lệ thì phần diện tích trong hạn mức phải đóng 20% tiền sử dụng đất, diện tích ngoài hạn mức đóng 50% tiền sừ dụng đất.

Chẳng hạn giá đất ở mặt tiền đường Bình Long (quận Tân Phú) theo bảng giá hiện nay là 9,6 triệu đồng/m², giá đất mới dự kiến là 96 triệu đồng, tăng 10 lần.

Ví dụ ông A. có miếng đất mặt tiền đường Bình Long. Theo chính sách hiện hành, nếu ông A. sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, không có các loại giấy tờ hợp lệ thì phần đất ở ngoài hạn mức ông phải đóng 50% tiền sử dụng đất. 

Với giá đất hiện nay là 9,6 triệu đồng/m², ông A. phải đóng tiền sử dụng đất là 12 triệu đồng/m² (50% bảng giá đất x hệ số điều chỉnh là 2,5).

Còn theo chính sách mới, ông phải đóng tiền sử dụng đất là 40%. Với giá đất dự kiến là 96 triệu đồng/m² thì ông phải đóng 38,4 triệu đồng/m² (96 triệu đồng x 40%). Số tiền này cao gấp 3,2 lần so với chính sách hiện hành.

Trong trường hợp ông A. sử dụng đất ổn định từ ngày 15-10-1993 đến ngày 1-7-2004 mà không có các giấy tờ hợp lệ, theo quy định hiện hành, ông phải đóng 4,8 triệu đồng/m² đối với đất trong hạn mức (9,6 triệu x 50%).

Đối với phần đất ngoài hạn mức ông phải đóng 24 triệu đồng/m² (9,6 triệu x 100% x 2,5 lần).

Khi áp dụng chính sách mới và giá đất mới dự kiến là 96 triệu đồng/m², ông A. phải đóng tiền sử dụng đất là 19,2 triệu đồng cho phần diện tích trong hạn mức (96 triệu x 20%)

Phần diện tích ngoài hạn mức ông A. phải đóng tiền sử dụng đất là 48 triệu đồng/m² (96 triệu x 50%).

"Bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thực chất đang đưa giá đất từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch cho các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách. Việc sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn", một cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết.

Tăng giá đất ở TP.HCM, ai được lợi, ai gặp khó?

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1-8 với mức tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường, nhưng cũng gây không ít khó khăn.