Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất chưa định lượng thế nào là “sát” với giá thị trường và chưa rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”.

Thứ hai, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay chỉ mới điều chỉnh khung giá một lần vào năm 2007, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Do khung giá đất chỉ quy định theo ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn từ 1,5-81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị. Vì vậy khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố.

Thứ ba, bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, thực tế chỉ bằng 30-60% giá thị trường.

Thứ tư, cơ chế UBND các tỉnh, thành phố phải thỏa thuận với nhau về giá đất tại khu vực giáp ranh không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh, gây khiếu kiện của người dân khi thực hiện các dự án lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.

Thứ năm, việc định giá đất cụ thể còn hạn chế, chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ sáu, Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành. Chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường.