Biên lợi nhuận của nhà phân khúc càng thấp thì càng mỏng. Điều này một phần khiến chủ đầu tư thích làm nhà giá cao hơn là giá thấp - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Băn khoăn ở chỗ tại sao lâu nay TP.HCM chưa có những căn nhà như vậy, dù vùng đất này vốn là nơi tập trung đủ mặt anh hùng hào kiệt trong giới BĐS, từ những chủ đầu tư lớn nhất nước, những nhà đầu tư ngoại đã làm là vạch hẳn một khu đô thị mới dù trước đó chỉ là bùn lầy, cho tới các chủ đầu tư nhỏ chuyên mua những mảnh đất rộng rồi chia lô đem bán hoặc xây phòng cho thuê.

Nhà trải dài khắp các phân khúc, từ biệt thự siêu sang giá hàng trăm tỉ đồng cho tới những căn hộ mini giá ở ngưỡng mấy trăm triệu. Nhưng rẻ tới mức 100 triệu/căn thì khó thấy. Rẻ ở tầm vài trăm tới dưới 500 triệu đồng vẫn cứ khó thấy ở bất cứ quận nào.

Một thực tế rất dễ thấy là nhà giá thấp luôn là đối tượng được săn lùng mạnh nhất từ phía khách hàng có nhu cầu ở thực lẫn dân môi giới lớn nhỏ.

Ở TP.HCM hiện nay, mỗi khi có dự án cung cấp căn hộ dưới 1 tỉ đồng, lượng khách tới tham quan đông nghìn nghịt, lượng khách đặt mua cũng thường cao hơn nhiều lần số lượng căn hộ bán ra, điển hình như một số dự án mới ở quận 7 hay quận 9 thời gian gần đây.

Với lực lượng lao động tầm tuổi 30 - 40 đông đảo, nhu cầu nhà ở tầm tiền vừa với khoản tích lũy của thế hệ này là rất lớn.

Hơn ai hết, các nhà đầu tư biết rõ điều đó. Ai cũng thấy một thị trường rộng mở, cung không kịp cầu ở phân khúc nhà giá thấp, phân khúc trung bình trở xuống.

Nhưng sao bao lâu nay phân khúc này vẫn ít được quan tâm, đến nỗi nhu cầu cứ chồng chất theo thời gian trong khi lượng cung cứ đủng đà đủng đỉnh?

Chuyện trò với nhiều chủ đầu tư, giới này cho biết rằng vấn đề là ở biên lợi nhuận. Biên lợi nhuận của nhà phân khúc càng thấp thì càng mỏng.

Chẳng hạn, giá thành xây dựng một căn hộ giá thấp tầm 500 triệu đồng, chủ đầu tư rất khó bán lên giá gấp đôi mà thường chỉ tầm 550 triệu đồng.

Một căn hộ với sắt thép, ximăng, gạch đá không khác mấy so với căn hộ trung bình thấp, được đầu tư thêm ngoại hình bóng bẩy, hệ thống nhà vệ sinh cao cấp, thêm nội thất hào nhoáng, chủ đầu tư thương hiệu tốt… là có thể bán giá cao hơn hẳn giá thành, đôi khi giá bán cao gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi giá thành.

Một dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM, nơi nhu cầu nhà giá thấp luôn rất lớn, vượt xa cung - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Xây một căn nhà cao cấp tuy khó bán nhưng biên lợi nhuận đủ rộng để chờ đợi, để trả lãi ngân hàng, để có tiền quảng bá rầm rộ.

Ngược lại, do biên lợi nhuận của nhà phân khúc thấp quá mỏng, chủ đầu tư không có dư địa để làm những thao tác đó. Nhiều chủ đầu tư than thở làm nhà giá rẻ chủ yếu lấy công làm lời, chủ yếu giải quyết việc làm cho anh em thợ thuyền mùa nhàn rỗi.

Từ khía cạnh này, một số chuyên gia bất động sản tỏ ra nghi ngờ khi một số đại gia tuyên bố sẽ làm nhà giá rẻ dưới 1 tỉ đồng, dù trước đó họ chuyên săn đất vàng làm nhà hạng sang.

Một số đặt vấn đề có thể đây chỉ là bước đi làm vui lòng các nhà làm chính sách ở các địa phương, hòng tạo thuận lợi cho việc triển khai mảng kinh doanh chính của họ ở phân khúc hạng sang với biên lợi nhuận lớn.

Cũng có chuyên gia cho rằng có thể đó là một cách đánh đổi, làm nhà giá thấp mang tính tượng trưng và đổi lại là những mảnh đất vàng được địa phương cấp cho chủ đầu tư.

Trước mắt, dù với động cơ gì thì ít nhiều sẽ có một làn sóng, dù sóng nhỏ, các chủ đầu tư bắt tay làm nhà giá thấp, theo tiếng gọi của chính quyền địa phương. Vấn đề còn lại là ở chính quyền không vì những cái được đó mà để mất những lợi ích lớn hơn, lâu dài hơn.