Công nhân san lấp mặt bằng tại khu dự án Trần Thái, huyện Nhà Bè, TP.HCM, chiều 2-11 - Ảnh: TỰ TRUNG
Thị trường bất động sản là một trong những điểm nóng được cử tri, đại biểu đặc biệt quan tâm thời gian qua.
Đặt trong bối cảnh thị trường tài chính khó khăn, nền kinh tế nguy cơ rơi vào suy thoái, đại biểu Hoàng Văn Cường - phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân - cho rằng bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ phải có thông điệp, dự báo về xu hướng phát triển của thị trường, cũng như giải pháp để thị trường không rơi vào "vòng xoáy của kinh tế và tài chính".
Ngoài ra, "với sự phát triển nóng của thị trường bất động sản chủ yếu ở phân khúc cao cấp, cần cơ chế để phát triển thị trường lành mạnh, bền vững và đáp ứng nhu cầu của đa số người dân là những yêu cầu đặt ra với tư lệnh ngành xây dựng", ông Cường chia sẻ.
Trầm lắng, khó khăn
* Thưa ông, nỗi lo về nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản có hay không khi thời gian qua không chỉ giao dịch trầm lắng, một số nơi đóng băng?
- Thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng, khó khăn về tài chính nhưng khó có thể xảy ra tồn kho, dư thừa và khủng hoảng.
Đúng là thời gian qua thị trường bất động sản có những thời điểm tăng trưởng nóng, nhưng diễn biến thị trường khác hoàn toàn với giai đoạn tăng trưởng nóng 2005-2008.
Giai đoạn đó tăng trưởng nóng ở khắp các phân khúc và thị trường bùng nổ gây nên tình trạng dư thừa, tồn kho lớn, dự án khởi công xong rồi bỏ đấy.
Trong khi hiện nay, dù nhiều dự án triển khai nhưng sự tăng trưởng và bùng nổ của thị trường không phải ở tất cả phân khúc. Chỉ một số địa phương, một số phân khúc do tác động của thông tin quy hoạch, sự đồn thổi gây nên tình trạng đẩy giá.
* Nhưng vừa qua, việc doanh nghiệp bất động sản huy động lượng vốn lớn qua kênh trái phiếu khiến nhiều người lo ngại?
- Trái phiếu là một kênh huy động vốn tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu khủng hoảng kinh tế hoặc thị trường khó khăn, suy thoái và những sản phẩm bất động sản không tiêu thụ được sẽ rất rủi ro.
Đặc biệt, nếu có tình trạng người mua trái phiếu đồng loạt xin đáo hạn, kể cả khi chưa đến hạn do những lo ngại về rủi ro, có thể sẽ là "quả bom" trái phiếu trong lĩnh vực này.
Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng cao gây khó cho người lao động có nhu cầu - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Khuyến khích dòng vốn vào bất động sản đã hình thành
* Vậy đâu là giải pháp mà ngành xây dựng cũng như các ngành liên quan cần làm để ngăn chặn những nguy cơ xấu cho thị trường?
- Ngoài việc doanh nghiệp bất động sản đang nắm giữ lượng trái phiếu đến kỳ đáo hạn, trả nợ phải tái cấu trúc nguồn vốn, tìm các nguồn để đảm bảo được thanh khoản hay nhà đầu tư bình tĩnh, không dao động bởi các thông tin bất lợi, cần nâng cao vai trò của cơ quan quản lý nhà nước để theo dõi sát sao vấn đề này.
Nhà nước cần rà soát, cảnh báo và mạnh tay ngăn chặn những doanh nghiệp, nhà đầu tư huy động nguồn tiền trái phiếu nhưng không sử dụng đúng mục đích, không có khả năng để tạo lập ra nguồn hàng, thậm chí có động cơ lừa đảo để tránh thiệt hại cho người dân.
Thực tế vừa qua đã có sự can thiệp của Nhà nước vào một số vụ việc, đó là việc bất đắc dĩ cần làm để ngăn chặn hệ lụy. Tuy nhiên, cần lưu ý không phải dùng biện pháp hình sự trong quan hệ kinh tế, tạo ra bộ lọc giúp cho thị trường không bị méo mó mà vẫn đảm bảo nguồn hàng dồi dào.
* Việc siết dòng vốn vào bất động sản hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, theo ông, cần nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
- Việc phát triển thị trường bất động sản không chỉ giúp tạo lập nguồn cung nhà ở, tạo công ăn việc làm, mà còn thúc đẩy hoạt động sản xuất trong nhiều lĩnh vực xây dựng hạ tầng, đường sá, thúc đẩy tiêu dùng ngành vật liệu xây dựng, nội thất, tiêu dùng...
Vì vậy, vẫn cần huy động vốn cho thị trường này. Tuy nhiên không phải huy động cho các lĩnh vực đầu cơ.
Cần phải ngăn chặn việc doanh nghiệp không đủ tiền nhưng lại đi vay tiền để mua đất và tích tụ đất, không đủ năng lực làm dự án, tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ và không mang lại hiệu quả cho xã hội.
Chỉ nên tập trung khuyến khích dòng vốn vào những công trình bất động sản đã hình thành, ở phân khúc nhà ở có tính thanh khoản cao và tiêu thụ được. Đưa vốn vào sản phẩm tồn kho, nguy cơ tạo ra khủng hoảng thừa là rất lớn.
Chung cư được xây dựng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Làm gì để có nhà ở phù hợp túi tiền người dân?
* Thực tế hiện trên thị trường bất động sản vừa qua, phân khúc cao cấp và trung cấp dư thừa, còn nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp lại rất ít?
- Đúng vậy. Chủ trương, chính sách nói khuyến khích xây nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội nhưng thực tế mục tiêu đạt được chưa rõ ràng. Doanh nghiệp đầu tư các phân khúc này lợi nhuận thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.
Giải bài toán chính sách để nhà đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp có được lợi ích không thua kém so với đầu tư nhà ở thương mại; đảm bảo cho nhà đầu tư không bị rủi ro về quy hoạch, pháp lý... hay việc tạo nguồn lực, tiền vốn để phát triển phân khúc nhà ở này là trách nhiệm cần lời giải của bộ trưởng Bộ Xây dựng.
* Ngay khi nhậm chức, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nói sẽ ưu tiên phát triển nhà vừa túi tiền. Theo ông, mục tiêu trên sẽ được hiện thực hóa như thế nào?
- Giá bất động sản ở Việt Nam cao hơn rất nhiều so với thu nhập chung do nguồn cung bất động sản chưa nhiều, lệch so với nhu cầu nên dẫn tới cung ít mà cầu nhiều.
Quan trọng hơn, quan niệm sở hữu bất động sản của người Việt Nam xem nhà đất là tài sản tích lũy giống như vàng nên giá cứ tăng. Nếu không điều chỉnh những nhân tố này, tức là không chỉ tăng nguồn cung mà còn phải điều chỉnh chính sách cho phù hợp để thay đổi quan niệm về nhà ở.
Khi nhà ở không còn là tài sản tích lũy nữa, giá sẽ tự giảm xuống về đúng giá trị thực, tức là mang lại lợi ích của chúng ta bao nhiêu thì trả tiền bấy nhiêu, chứ không phải nghĩ đến chuyện mua để tích lũy cho tương lai.
Mặt khác, thị trường bất động sản và vấn đề đất đai có quan hệ chặt chẽ, bởi đất đai là yếu tố nền tảng, cơ bản đầu tiên để có bất động sản.
Chúng ta muốn có được thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, điều tiết được tất cả quan hệ thị trường thì phải dựa trên nền tảng của Luật đất đai và thị trường đất đai để tránh méo mó thị trường. Bộ Xây dựng cũng gánh một phần trọng trách này.
* TS Nguyễn Hữu Huân (trưởng bộ môn tài chính, Trường đại học Kinh tế TP.HCM):
Thanh tra hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản
Bất động sản là ngành thường xuyên giữ vị trí dẫn đầu về huy động vốn trên thị trường trái phiếu, cũng là ngành có nhiều doanh nghiệp bị xử phạt gần đây.
Do đó, Bộ Xây dựng cần thanh tra toàn bộ hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản một cách nhanh chóng, muộn còn hơn không và công bố công khai kết quả, tránh để nhiều doanh nghiệp và cả nhà đầu tư trong trạng thái bất an.
Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng cần phải thể hiện quyết tâm đưa các vi phạm ra ánh sáng, làm một lần, tránh nhỏ giọt.
BÔNG MAI ghi
Cắt giảm thủ tục, đẩy nhanh giải quyết hồ sơ
Ông Ngô Quang Phúc - tổng giám đốc Phú Đông Group - chia sẻ hiện nhiều doanh nghiệp rất khó khăn khi vốn vào bất động sản bị bóp nghẹt, giá nhân công tăng, đất đai giá vẫn cao, khó mua và thủ tục pháp lý vẫn không có sự thay đổi.
Doanh nghiệp muốn giảm giá bất động sản cũng vô vọng. Trong ba khó khăn này, ngành xây dựng có thể tập trung hỗ trợ doanh nghiệp giảm quy trình thủ tục, đẩy nhanh giải quyết các thủ tục hành chính để doanh nghiệp sớm triển khai nhanh các giai đoạn của dự án.
Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3 (TP.HCM) cũng cho rằng Bộ Xây dựng đưa ra chương trình ứng dụng chuyển đổi số, đẩy nhanh việc giải quyết hồ sơ cho doanh nghiệp thì bộ trưởng cần phải nói rõ lộ trình thực hiện, cụ thể hóa chủ trương đó như thế nào và bộ phận nào sẽ giám sát việc chuyển đổi này.
"Nói mở trang web để giao dịch trực tuyến nhưng nó vẫn chậm, trong khi không ai giám sát thì có cũng như không", vị này nói.
T.LONG
Người dân sinh sống tại khu nhà ở xã hội quận Bình Tân, TP.HCM - Ảnh HỮU HẠNH
* Bà Trần Thị Cẩm Tú (tổng giám đốc Công ty CP BĐS EximRS):
Cần giải quyết 4 vấn đề
1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu, Luật xây dựng, Luật quy hoạch đô thị... bảo đảm đồng bộ.
Đồng thời, tăng cường quản lý thị trường bất động sản; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp...
2. Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng...
3. Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.
4. Nới room tín dụng để chủ đầu tư và khách hàng được tiếp cận nguồn vốn sớm.
* Đại biểu Nguyễn Thị Lệ (chủ tịch HĐND TP.HCM):
Lời giải đột phá nào cho bài toán nhà ở xã hội?
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Nguồn nhà giá bình dân chỉ chiếm tỉ lệ rất nhỏ trong tổng nguồn cung nhà ở, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 là 0%, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.
Chính phủ và Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng đang chủ trì đề án đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn 2022-2030. Đây là thể hiện sự quan tâm rất lớn của Chính phủ trong việc tạo nhà ở cho người dân.
Vậy Bộ Xây dựng sẽ có những tư duy đột phá, cách làm mới nào để trước mắt hoàn thành được đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội và lâu dài là nhiều căn hộ nhà ở xã hội hơn nữa cho người lao động nghèo. Đây là thách thức, cử tri muốn được nghe lời giải từ Bộ Xây dựng.
* Đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang):
Không nên tạo "giật cục", "nghẽn" vốn với bất động sản làm tốt
Nguồn vốn dành cho các dự án bất động sản nếu được đánh giá là làm thật, tạo ra sản phẩm phục vụ số đông xã hội thì không nên để cho bị "giật cục" hay tạo thành "điểm nghẽn".
Đồng thời, không nên đánh đồng các dự án bất động sản làm thật với những dự án không đủ điều kiện hay có dấu hiệu thiếu các quy định về kinh doanh bất động sản nhưng vẫn đang có giải ngân, huy động vốn...
Các bộ, ban, ngành nên có khảo sát, điều tra nhằm làm minh bạch các phản ánh. Nếu đúng thì nên có các giải pháp tháo gỡ và nếu vượt quá thẩm quyền cần tổng hợp, báo cáo cấp có thẩm quyền. Nếu không đúng cũng thông tin minh bạch, khách quan để doanh nghiệp, người dân yên tâm.
* Đại biểu Trịnh Xuân An (ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh):
Chưa có biện pháp điều tiết bài bản
Thị trường bất động sản hiện nay đang có thực trạng cơ quan quản lý cố gắng kiểm soát thị trường nhưng chưa có biện pháp điều tiết bài bản. Trong khi đó thị trường "hết nóng rồi lạnh" và đang tồn tại bất cập về giá nhà ở quá cao so với mặt bằng thu nhập của số đông người dân.
Do vậy, đây cũng là điều bất hợp lý của thị trường mà "tư lệnh" ngành xây dựng cần nhận diện. Điều quan trọng là có giải pháp căn cơ giải quyết, quản lý trên cơ sở không can thiệp vào hoạt động doanh nghiệp nhưng cũng phải xác định bất động sản, tránh trường hợp thao túng về giá.
Với tín dụng bất động sản vừa qua đã có nhiều bài học nhãn tiền nên cần cẩn trọng. Tuy nhiên trong bất động sản có nhiều phân khúc, do đó cần xem phân khúc nào tốt, phân khúc nào đáp ứng nhu cầu thị trường thì mở tín dụng. Còn phân khúc nào đầu cơ, xu hướng dùng đòn bẩy nâng giá phải siết lại.
T.CHUNG - T.LONG ghi
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận