Một chung cư cao cấp ở TPHCM. Ảnh: gsm.vn

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA) vừa có Báo cáo một số quan ngại về thị trường bất động sản của TPHCM năm 2019, gửi Thủ tướng, lãnh đạo một số bộ, ngành liên quan và TPHCM.

Báo cáo của HOREA nêu ra 10 dấu hiệu đáng quan ngại của thị trường bất động sản TPHCM hiện nay, như: sụt giảm về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, sụt giảm về mức nộp tiền sử dụng đất vào nguồn thu ngân sách nhà nước, lệch pha cung - cầu về sản phẩm nhà ở... Đây là những vấn đề có thể tác động tiêu cực đối với thị trường trong năm 2019.

Nguồn thu từ đất giảm mạnh

Theo HOREA, nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TPHCM đã bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Đến năm 2018, thu ngân sách nội địa TPHCM đạt 268.780 tỷ đồng, trong đó, ước thu từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách.

Như vậy, so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất năm vừa qua đã giảm nhanh, khoảng 4.570 tỷ đồng (16,8%).

Đáng chú ý, số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (Từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018), và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018

Năm 2017, TPHCM có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%; phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Đến năm 2018, Thành phố chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy, không chỉ số lượng dự án và số căn giảm mà cơ cấu sản phẩm của thị trường cũng không hợp lý, phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ thấp nhất, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu cao nhất. Điều này cho thấy thị trường bất động sản trên địa bàn chưa có sự phát triển hợp lý, bền vững.

Thể chế chưa thật thống nhất, đồng bộ

HOREA nhận định, hiện thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ; tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm; thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản bị trì trệ, trong đó có điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án…

Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019, có thể tiếp tục làm sụt giảm nguồn thu ngân sách từ đất của TPHCM trong năm 2019.

Thị trường tiếp tục tình trạng lệch pha cung - cầu

Năm 2018, tại TPHCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Quan điểm của HOREA, tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Nhà đầu tư thứ cấp tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường của CBRE năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. Trong khi năm 2017, mua đầu tư chỉ chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, cho thấy tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 đã tăng mạnh.

Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp ngoài nhằm kinh doanh, cất giữ tài sản, mà còn có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Hàng tồn kho lớn

Số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho hiện đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Bình luận về con số hàng tồn lớn nói trên, HOREA cho rằng, nếu tồn kho theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế sẽ có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và vấn đề nợ xấu, an toàn tín dụng.

Điểm nghẽn do chưa có Nghị định riêng về BT

Theo HOREA, các vụ án lớn tại Đà Nẵng, TPHCM vừa qua, có nguyên nhân do một số cán bộ nhà nước đã giao cho nhà đầu tư sử dụng quỹ đất công mà không thực hiện đấu thầu rộng rãi hoặc đấu giá công khai.

Ngày 07/03/2017, Thủ tướng đã có Văn bản số 342/TTg-V.I chỉ đạo về việc tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, các dự án có sử dụng đất công bị tạm ngừng triển khai thực hiện.

Ngày 28/12/2018 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), chỉ đạo nguyên tắc xử lý đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018.

Tuy nhiên, Nghị quyết 160/NQ-CP mới giải quyết được một phần điểm nghẽn đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018. Trong khi vấn đề cấp bách hiện nay là sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

Tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp

TPHCM có khoảng 1.000 chung cư. Khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết, trong đó, có hơn 10 chung cư có tranh chấp gay gắt. Tranh chấp chủ yếu xoay quanh các nội dung: Việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ thu phí quản lý vận hành chung cư; về sở hữu chung, sở hữu riêng; về chất lượng công trình; về quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng; về an toàn phòng cháy chữa cháy…

HOREA cho rằng, tranh chấp chung cư sẽ có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa, phát triển nhiều chung cư cao tầng. Bên cạnh đó, có những phần tử xấu đang tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi. Do vậy, cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019.

Vai trò của chủ đầu tư dự án chung cư

Đa số chủ đầu tư có uy tín thương hiệu đều thể hiện trách nhiệm trong công tác quản lý chung cư sau khi bàn giao nhà cho khách hàng.

Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, kém năng lực đã làm tổn hại đến quyền và lợi ích của cư dân chung cư. Do vậy, việc hoàn thiện Quy chế quản lý chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng là hết sức cần thiết để góp phần giải quyết tranh chấp tại chung cư và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn cuộc sống.

Sốt ảo giá đất nền

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Thậm chí cung cấp những thông tin giả về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng, các dự án khu đô thị mới... trên các phương tiện thông tin, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Vấn đề an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư cao tầng

Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26/03/2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Vụ cháy này có gây tâm lý bất an nhưng đã góp phần tích cực làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các đơn vị quản lý nhà chung cư, các sở, ngành, lực lượng PCCC, nhất là cộng đồng cư dân, và tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Đảm bảo an toàn PCCC là vấn đề quan trọng hàng đầu vì tốc độ đô thị hóa ở nước ta đang tăng rất nhanh và lựa chọn sống trong chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu của người dân thành phố./.